Finanzierung der GebÀudekosten

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Moderator: Detlef Diskowski

Kitatante123
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Finanzierung der GebÀudekosten

Beitragvon Kitatante123 » 27.02.2017, 14:39

Hallo,

wir haben die Finanzierung der freien TrĂ€ger im Rahmen einer Kitafinanzierungsrichtlinie geregelt. Bisher haben wir bezĂŒglich der Mietkosten fĂŒr das GebĂ€ude mit dem TrĂ€ger eine Vereinbarung ĂŒber eine kalkulatorische Miete getroffen, welche die Abschreibung auf das GebĂ€ude, die Finanzierungskosten sowie eine vier prozentige Verzinsung des GrundstĂŒcks pro Jahr enthielt. . Nunmehr ist ein TrĂ€ger der Auffassung, dass dadurch das durch ihn auf seinem GrundstĂŒck errrichtete KitagebĂ€ude ohne Gewinne berĂŒcksichtigt wird, die ihm jedoch zustĂŒnden. Der TrĂ€ger möchte nun gemĂ€ĂŸ KitaBKNV die ortsĂŒbliche Vergleichsmiete verlangen.

1. Besteht fĂŒr uns ein Wahlrecht, welche Form der Miete (die ortsĂŒbliche Vergleichsmiete oder kalkulatorische Miete)gezahlt wird?
2. Woran orientiert sich die ortsĂŒbliche Vergleichsmiete (jeglicher Gewerbemietraum oder Gewerbemietraum mit gleicher Nutzung)?

Über eine rasche RĂŒckmeldung wĂŒrde ich mich freuen.

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Detlef Diskowski
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Re: Finanzierung der GebÀudekosten

Beitragvon Detlef Diskowski » 27.02.2017, 16:19

Sehre geehrte Kitatante,
eine rasche Antwort, an der sich aber jede weitere Konkretisierung messen mĂŒsste, ist der RĂŒckbezug auf die gesetzliche Regelung. §16 Abs. 3 Satz 1 legt fest: "Die Gemeinde stellt dem TrĂ€ger einer gemĂ€ĂŸ § 12 Abs. 3 Satz 2 erforderlichen KindertagesstĂ€tte das GrundstĂŒck einschließlich der GebĂ€ude zur VerfĂŒgung und trĂ€gt die bei sparsamer BetriebsfĂŒhrung notwendigen Bewirtschaftungs- und Erhaltungskosten fĂŒr GebĂ€ude und GrundstĂŒcke."
1. Die Gemeinde stellt GrundstĂŒck und GebĂ€ude zur VerfĂŒgung!
2. Sie trĂ€gt die hierfĂŒr notwendigen Bewirtschaftungs- und Erhaltungskosten!
Daraus entnehme ich eine vorrangige Pflicht der Gemeinde und man könnte damit eine gewisse Entscheidungskompetenz verbinden.

§ 4 Abs. 4 KitaBKNV ERMÄCHTIGT die Gemeinde, diese Verpflichtung auch durch Zahlung der ortsĂŒblichen Kaltmiete zu erfĂŒllen. Auch hier liegt die erste Entscheidungspflicht bei der Gmeinde.
Bei der Frage was denn nun die ortsĂŒbliche Kaltmiete ist, wird i.d.R. die Auseinandersetzung losgehen. Wie sich die von Ihnen vereinbarte "kalkulatorische Miete" dazu verhĂ€lt, kann man aus der Ferne und abstrakt m.E. nicht beurteilen.
Aber:
Das Ergebnis hat sich an der gesetzlichen Verpflichtung gem. § 16 Abs. 3 zu messen; der TrĂ€ger wĂ€re also so zu stellen, als ob ihm die Gemeinde GrundstĂŒck und GebĂ€ude zur VerfĂŒgung stellt (beides aber in ihrem Eigentum verbleibt).

Ich weiß nicht, ob das schon weiterhilft .... aber vielleicht können andere Forumsnutzer konkreter helfen, wenn Sie konkreter den Unterschied beschreiben.
Es grĂŒĂŸt freundlich
Detlef Diskowski

(10/1991 - 2/2016 Referatsleiter Kita im MBJS)

Kitatante123
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Re: Finanzierung der GebÀudekosten

Beitragvon Kitatante123 » 28.02.2017, 09:07

Sehr geehrter Herr Diskowski,

vielen Dank fĂŒr die schnelle Antwort. Leider verfĂŒgt die Kommune nicht ĂŒber genĂŒgend eigene Liegenschaften, so dass freie zunehmend selbst Kitas auf eigenen GrundstĂŒcken errichten. Wenn ich Sie richtig verstehe, ist der TrĂ€ger so zu stellen, als ob ihm die Gemeinde GrundstĂŒck und GebĂ€ude zur VerfĂŒgung stellt (beides aber in ihrem Eigentum verbleibt). Die Gemeinde selbst wĂŒrde jedoch keinen Mietzins aufrufen der einen kalkulierten Gewinn enthĂ€lt. Lediglich wenn der freie TrĂ€ger von einem Dritten anmietet, kommt dies m.E in Betracht. Der Dritte erhĂ€lt ja in diesem Zusammenhang auch keine gesetzliche Förderung. Der freie TrĂ€ger schon und deshalb wĂŒrde ich es befremdlich finden hier einen durchschnittlichen Gewerbemietzins zu zahlen, der auf Grund der aktuellen Immobiliensituation doch beachtliche Spekulationsspannen enthĂ€lt.
Wie sehen Sie das?

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Detlef Diskowski
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Re: Finanzierung der GebÀudekosten

Beitragvon Detlef Diskowski » 28.02.2017, 14:51

Kitatante123 hat geschrieben:Die Gemeinde selbst wĂŒrde jedoch keinen Mietzins aufrufen der einen kalkulierten Gewinn enthĂ€lt.

Ja, aber es gibt wohl Gemeinden, die eine Miete (also Mietzins und Betriebskosten) vom freien TrÀger verlangen, und dies ihm dann wiederum finanzieren. Das passiert, so wurde mir gesagt, um das abrechnungstechnisch besser handhaben zu können.

Kitatante123 hat geschrieben:Lediglich wenn der freie TrĂ€ger von einem Dritten anmietet, kommt dies m.E in Betracht. Der Dritte erhĂ€lt ja in diesem Zusammenhang auch keine gesetzliche Förderung. Der freie TrĂ€ger schon und deshalb wĂŒrde ich es befremdlich finden hier einen durchschnittlichen Gewerbemietzins zu zahlen, der auf Grund der aktuellen Immobiliensituation doch beachtliche Spekulationsspannen enthĂ€lt.

Noch mal wieder der RĂŒckbezug zum Gesetzestext: Die Gemeinde stellt dem TrĂ€ger GrundstĂŒck und GebĂ€ude. Kann sie das nicht, dann wird sie es dem TrĂ€ger ermöglichen mĂŒsen ein entsprechendes GrundstĂŒck und GebĂ€ude anzumieten. Sie hat dabei natĂŒrlich ein Mitsprachrecht; der TrĂ€ger kann also nicht Beliebiges anmieten und die Gemeinde muss zahlen .... aber es bleibt beim Grundsatz. Davon lĂ€sst sich m.E. jede konkrete Situation ableiten.
So schmerzlich es ist, hohe Mieten zahlen zu mĂŒssen.... wenn Sie selber nicht zur VerfĂŒgung stellen können und die Einrichtung erforderlich ist, werden Sie dem freien TrĂ€ger das Anmieten von GrundstĂŒck und GebĂ€ude ermöglichen mĂŒssen.
Es grĂŒĂŸt freundlich
Detlef Diskowski

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Re: Finanzierung der GebÀudekosten

Beitragvon Kitatante123 » 28.02.2017, 16:13

Detlef Diskowski hat geschrieben:
Kitatante123 hat geschrieben:Die Gemeinde selbst wĂŒrde jedoch keinen Mietzins aufrufen der einen kalkulierten Gewinn enthĂ€lt.

Ja, aber es gibt wohl Gemeinden, die eine Miete (also Mietzins und Betriebskosten) vom freien TrÀger verlangen, und dies ihm dann wiederum finanzieren. Das passiert, so wurde mir gesagt, um das abrechnungstechnisch besser handhaben zu können.

Das ist auch notwendig, um eine tragfÀhige Globalkalkulation der ElternbeitrÀge zu ermöglichen.

Kitatante123 hat geschrieben:Lediglich wenn der freie TrĂ€ger von einem Dritten anmietet, kommt dies m.E in Betracht. Der Dritte erhĂ€lt ja in diesem Zusammenhang auch keine gesetzliche Förderung. Der freie TrĂ€ger schon und deshalb wĂŒrde ich es befremdlich finden hier einen durchschnittlichen Gewerbemietzins zu zahlen, der auf Grund der aktuellen Immobiliensituation doch beachtliche Spekulationsspannen enthĂ€lt.

Noch mal wieder der RĂŒckbezug zum Gesetzestext: Die Gemeinde stellt dem TrĂ€ger GrundstĂŒck und GebĂ€ude. Kann sie das nicht, dann wird sie es dem TrĂ€ger ermöglichen mĂŒsen ein entsprechendes GrundstĂŒck und GebĂ€ude anzumieten. Sie hat dabei natĂŒrlich ein Mitsprachrecht; der TrĂ€ger kann also nicht Beliebiges anmieten und die Gemeinde muss zahlen .... aber es bleibt beim Grundsatz. Davon lĂ€sst sich m.E. jede konkrete Situation ableiten.
So schmerzlich es ist, hohe Mieten zahlen zu mĂŒssen.... wenn Sie selber nicht zur VerfĂŒgung stellen können und die Einrichtung erforderlich ist, werden Sie dem freien TrĂ€ger das Anmieten von GrundstĂŒck und GebĂ€ude ermöglichen mĂŒssen.


Wenn der TrĂ€ger von einem Dritten anmietet ist das fĂŒr mich ja auch kein Problem. Problematisch ist es fĂŒr mich, wenn der TrĂ€ger selbst GebĂ€udeeigentĂŒmer ist. Soll ich Sie so verstehen, dass ich dem KitatrĂ€ger nun tatsĂ€chlich u.U. einen "Mietpreis" erstatten muss, der so tatsĂ€chlich nicht angefallen ist?

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Detlef Diskowski
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Re: Finanzierung der GebÀudekosten

Beitragvon Detlef Diskowski » 28.02.2017, 16:45

Kitatante123 hat geschrieben:Wenn der TrĂ€ger von einem Dritten anmietet ist das fĂŒr mich ja auch kein Problem. Problematisch ist es fĂŒr mich, wenn der TrĂ€ger selbst GebĂ€udeeigentĂŒmer ist. Soll ich Sie so verstehen, dass ich dem KitatrĂ€ger nun tatsĂ€chlich u.U. einen "Mietpreis" erstatten muss, der so tatsĂ€chlich nicht angefallen ist?


Zur Rechtslage: Ja! wenn die Gemeinde nicht zur VerfĂŒgung stellen kann, kann sie ihre Verpflichtung auch durch die Zahlung einer ortsĂŒblichen Kaltmiete erfĂŒllen.
Zur tatsĂ€chlichen Situation: Der freie TrĂ€ger verfĂŒgt ĂŒber GrundstĂŒck und GebĂ€ude und stellt dies fĂŒr die Kita zur VerfĂŒgung. Es ist doch nicht zu erwarten, dass er fĂŒr das eingesetzte Vermögen keinen Mietzins erhalten soll, oder?

In Ihrer Eingangsfrage differenzierten Sie: "kalkulatorische Miete", die Sie bisher bereit waren zu zahlen - "ortsĂŒbliche Vergleichsmiete". Dahinter stehen vermutlich Verhandlungspositionen, die sich nicht ohne Weiteres erschließen. Ich kann nur immer wieder raten, sich nicht an konkreten Konstellationen festzumachen, sondern den Sachverhalt auf das Gesetz (und die Verordnung) zurĂŒckzubinden:
- Da geht es nicht um "jeglichen Gewerberaum", sondern um einen fĂŒr die Kita passenden. Welches GrundstĂŒck und GebĂ€ude in der Gemeinde wĂŒrde zu welchem Preis zu mieten sein, um darin eine Kita zu betreiben. Das wĂ€re aus meiner Sicht ortsĂŒblich.
- Da geht es nicht um Gewinne, die dem TrĂ€ger zustehen, sondern um einen Mietzins fĂŒr das eingesetzte Kapital, der Teil der Miete ist. (Ob man dann 4% akzeptiert, hĂ€ngt von der Preissituation in Ihrer Gemeinde ab.)
Es grĂŒĂŸt freundlich
Detlef Diskowski

(10/1991 - 2/2016 Referatsleiter Kita im MBJS)


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